从“拼运气”到“拼手速”再到“拼网线”

现阶段的土地市场，小编彻底看不懂了。

6月29日，济南楼市土拍关注度终于到了济南西城。本次西城的五个地块，起拍价格的确不高，我们先看看这五个住宅地块位置。

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西客站淄博路东西两侧的A1、A2地块，容积率为2.8。

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段店组团地块共3个地块，其中C-2地块容积率最低、为2.1，剩余两个地块容积率都是2.7。

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除了西城外，北边泺口一期还挂牌了2宗居住用地，131亩，面积不小，一块地容积率2.9，一块地容积率1.8。

泺口一期没有悬念，被济南城建底价摘得。

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根据挂牌文件，泺口一期组团需要在小地块里要提供约4万方的安置房，城建集团6000元/平米价格支付建设资金，还需要配建约1.4万方租赁住房。因此，这里面资金压力还是比较大的，济南城建作为济南囤地大户，这也算是给政府托底了。

重点还是聊聊西城这几个地块的过程。

西客站的A1、A2地块参与的开发商不多，只有华润、龙湖和城建三家企业报名，段店组团为3宗居住用地捆绑出让，吸引了华润、保利置业、银丰、建发、中海、杭州宝城6家房企报名参与。

更有意思的是，上午拍卖过程中，系统还崩盘了一次。

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交易中心迅速出示公告，下午四点半重新开始：

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咳咳，这个月，为了拿地，真是亮瞎小编眼睛。

从“拼运气”到“拼手速”到“拼网线”。

据小编了解，当时段店地块正好到银丰出价，银丰连内部喜报（小编独家）都出来了：

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结果，这整的，真是，让开发商空欢喜一场。

还有自媒体说，怀疑有开发商用了外挂，导致系统崩盘，这事儿咱不敢评论。

但结果是只得下午重新开始。

西客站地块竞价128轮后熔断，进入竞品质环节，最终龙湖成功拿地，最高楼面价约5504元/平米，商品住宅建筑满足三星级绿色建筑要求。

不过，由于一手只设定了100万的最低加价幅度，所以拍了六十轮，溢价率还不到5%，拍了110轮，溢价率不到9%。

最终竞价轮数128轮，也就是纸面上的热闹，小编只能说，按照个人之前的从业经历分析，三家开发商其实在利润率测算上都在毫厘之间，谁也不想多投一分钱。

最终龙湖拿下也符合逻辑。

西客站在售楼盘龙湖天越，可以说是西客站卖的最贵，卖的也是最快最好的项目，现如今只剩下高层房源在售，售价在15000-17000元/㎡；

另外还有一个天风锦都项目，改善定位，小高层产品，主力供货面积143㎡、165㎡、180㎡，目前143㎡、165㎡售价在15000-16000元/㎡；剩余货量比较大。

应该说，目前的济南市场，一个板块的改善市场可能只能容纳一家开发商位于龙头位置，而且西客站虽然有改善需求，但毕竟需求量不是特别大；所以其他的项目只能在后面跟着跑。

而段店组团在2021年曾经挂牌过，当时挂牌捆绑了2宗商业，没人竞买导致流拍。这次重新挂牌，把商业包袱丢了，光挂牌了3宗居住用地。地块位置其实不错，有两块位于经十路南侧，旁边还有双地铁站腊山站，周边没什么竞品，加上地价不高，所以利润空间是有的。

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所以竞价速度很快，竞价到87轮时就熔断了，华润、保利、银丰、杭州宝城进入竞品质环节，但只有银丰和杭州宝城出了竞品质条件，最终浙江房企杭州宝城成功拿地，最高楼面价约7987元/平米，商品住宅建筑满足三星级绿色建筑要求。

小编在之前的文章中就写过，“闽系”房企潮水退去后，“浙系”房企，特别是有建筑背景的开始发力，宝城就在其列。

浙江宝华控股集团有限公司，由原建筑行业骨干企业组建而成。以建筑产业、房地产产业和金融产业为三大支柱产业架构，主要经营房地产开发，房屋建筑、市政工程总承包。集团下设山东天康房产开发有限公司、杭州锦灵贸易有限公司、杭州宇诚材料检测有限公司、杭州宝诚物业管理有限公司、杭州艺都企业管理咨询有限公司等子公司。

最后，怎么看？传统的三点：

1、“专家们”，特别是自媒体“专家们”，收收嘴吧。天天唱衰，但是开发商又不是雷锋，这个行业能不能坚持不是你们喊两声能够决定的，每一个地块的测算都是谨慎而且尽量科学的，土地市场活跃就代表着行业依然有热度。

2、对宝城的产品力创造抱有希望。龙湖天越的产品做的还是非常不错的，宝城是浙江来的，南方是有做好产品的基因的。西客站目前的房价相对健康，供需也比较平衡。新入市的五块土地，地价不高，希望两个开发商能够规划更好的产品，让西城购房者能够以非常合适的价格买入，置换升级。

3、感觉济南这两次“拼网速”拼的争议都比较大。既然青岛的抓乒乓球已经比较成熟了，感觉“大事化简”，还不如线下抓乒乓球，大家看的直观、更靠谱。